Рынок недвижимости коммунистического Вьетнама, во многом закрытый для иностранных капиталистов, ждут перемены – в республике принят закон, снимающий ряд запретов для покупки жилья для гостей из-за рубежа. В связи с этим вьетнамские девелоперы ожидают наплыва иностранных инвесторов, а эксперты предполагают, что рост цен в элитном сегменте может достигнуть 50%.

Долой запреты

До последнего времени иностранцы, желавшие инвестировать в рынок недвижимости Вьетнама, были серьезно ограничены законодательством. Иностранцам запрещалось покупать землю и дома - только квартиры. Впрочем, и квартиру можно было приобрести лишь одну, причем не навсегда – через 50 лет ее нужно было продать или подарить.

Разумеется, при таких условиях зарубежные инвесторы не особенно спешили на вьетнамский рынок, и он варился в собственном соку, не показывая особого роста.

Однако вскоре ситуация может измениться. Видимо, опасаясь кризиса перепроизводства и затоваренности рынка инвестиций в недвижимость, а также рассчитывая привлечь в страну иностранный капитал, власти Вьетнама приняли 25 ноября закон, который снимает ограничения для иностранных граждан на покупку домов. Закон вступит в силу с 1 июля 2015 года.

Сколько стоит красный "квадрат"

Приблизительное представление о рынке недвижимости Вьетнама можно получить на примере двух крупнейших городов страны – Хошимина и Ханоя.

D Хошимине в настоящее время на продажу выставлено примерно 105 тысяч объектов жилой недвижимости. Из них 41% приходится на сегмент "эконом", 29% – на комфорт-класс, 29% - на бизнес-класс и 1% - на элитный сегмент. Средняя цена квадратного метра сегодня в "экономе" – 750 долларов, в "комфорте" – 900 долларов, в "бизнесе" – 1,6 тысячи долларов.

В Ханое сегодня продается 126 тысяч объектов: 21% - эконом-класс, 59% -комфорт-класс, 18% - бизнес-класс, 2% - luxury. "Метр" в сегменте массовом сегменте стоит в среднем 800 долларов, в "комфорте" – 1,1 тысячи долларов, в "бизнесе" – 1,4 тысячи долларов.
О примерном уровне цен в загородном секторе можно судить по жилому комплексу класса "люкс" Vinhomes Riverside, расположенному в Ханое. Виллы площадью 200-1000 квадратных метров с земельными участками продаются по цене 950 тысяч - 6 миллионов долларов.

При этом недвижимость во Вьетнаме не только не растет в цене, но за последние годы подешевела. Согласно исследованию СВRE, цены во вьетнамском эконом-классе остались практически без изменений, а вот комфорт просел на 100-200 долларов за квадратный метр, что составляет в разных городах от 10% до 20%.

Больше всего пострадал бизнес-класс. Если в Ханое, например, в данном сегменте цены с 2008 года снизились примерно на 20%, то в Хошимине они упали на целых 40%, - в 2008 году "квадрат" стоил там, в среднем ,2,7 тысячи долларов.

Падение спроса, а вслед за ним и снижение цен произошло под влиянием мирового экономического кризиса, но, возможно, свою роль сыграло и ужесточение условий для иностранцев, произошедшее в 2009 году.

"Элитка" нарасхват

Ассоциация иностранных инвесторов в недвижимость (АFIRE) в 2011 году сочла Вьетнам наиболее привлекательной страной для инвестиций в рынок недвижимости. При исследовании учитывались мнения инвесторов и девелоперов, а также такие факты, как рост экономики и расширение среднего класса в стране.

И в самом деле, в последнее время наблюдается рост интереса иностранцев к вьетнамской недвижимости, свидетельствуют данные СВRE. За первое полугодие 2014 года инвестиции составили около 692 миллионов долларов, увеличившись на 65% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По прогнозам экспертов, объемы инвестиций будут расти.

Один из руководителей Vingroup Чан Нгуен подтверждает растущий спрос, в частности, в премиальной "загородке". Так, дома в их проекте Vinhomes Riverside практически полностью распроданы. Почти не осталось также непроданных объектов и в жилом комплексе Time City в Ханое. Причем значительная часть куплена в инвестиционных целях, - одна часть купивших настроена продать их, когда поднимутся цены, другая планирует зарабатывать на аренде.

Если ограничения будут сняты, за год после этого цены на новые элитные объекты в прибрежных районах могут вырасти до 10–15%.

Президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель также отмечает, что элитный сегмент жилья действительно может продемонстрировать прирост цен, благо во Вьетнаме для этого есть предпосылки. Предложение в данном секторе, по его словам, крайне ограничено и составляет лишь около 600 единиц - всего 1% в общем объеме всего предложения.

"Стоимость "элитки" колеблется в пределах 3,8-4 тысячи долларов за квадратный метр, что в период максимального разогрева рынка позволяет надеяться на 50%-ное увеличение цен - до 6 тысяч долларов за метр. Именно столько стоит элитное жилье на рынках второго порядка в периоды их максимальной популярности", - рассказывает эксперт.

Заработать на аренде

По данным Зингеля, с третьего квартала 2013 по третий квартал 2014 года стоимость квартир увеличилась лишь на 2,5%, тогда как средний рентный доход составляет порядка 6%. При такой доходности арендодатель способен окупить инвестиции за 16,7 года. В свою очередь средняя стоимость вилл составляет 3,1 тысячи долларов за квадратный метр, в то время как средняя стоимость аренды - около 10 долларов за квадратный метр в месяц, что составляет примерную арендную доходность в размере 4% в год. Такие инвестиции, отмечает эксперт, окупятся примерно за четверть века.

"В обоих случаях сроки приведены без учета фискальных платежей, которые, безусловно, увеличат время окупаемости недвижимости", - подчеркивает Зингель. В Vingroup отмечают, что согласно договору аренды налог составит от 7% от суммы дохода, что может увеличить срок окупаемости на год-два.

Впрочем, в пользу преимуществ для арендодателя можно отнести возможность передать управление недвижимостью управляющей компании. Например, как рассказывает представитель Vingroup, при покупке вилл в поселках Vinhomes и Vinpearl Villas, находящихся в управлении Vinpearl (дочерней компании Vingroup), новоиспеченные владельцы могут передать объекты в управление по специальной программе.

Это наиболее популярная схема среди иностранцев, вкладывающих средства в недвижимость Вьетнама. Инвестор получает 60–85% дохода от аренды в зависимости от проекта. То есть, такой вариант, когда иностранец покупает квартиру в обычном жилом доме, например, в Бангкоке и сдает ее в аренду самостоятельно, распространен меньше.

Туристический фактор

В пользу Вьетнама как привлекательной для инвестиций страны говорит и тот факт, что интерес к нему со стороны туристов растет.

За первые 9 месяцев 2014 года общее количество иностранцев, въехавших во Вьетнам с целью туризма, составило более 3,6 миллиона человек. Если говорить о наших соотечественниках, то в 2013 году в целях туризма Вьетнам посетили более 200 тысяч человек, за первое полугодие 2014 года — около 130 тысяч. Всего же прогнозируется, что до конца 2014 года страну могут посетить около 400 тысяч российских туристов.

Одним из самых привлекательных во Вьетнаме мест для инвесторов в плане вложений средств в курортную недвижимость является Дананг. Если до 2010 года большинство покупателей и арендаторов вилл были местными жителями – до 80% это были гости из Ханоя, то в настоящий момент тенденция меняется. К местным туристам прибавляются иностранцы, заинтересованные как в долгосрочной аренде, так и в приобретении вилл.

Сейчас ежегодно растет количество иностранцев, которые останавливают свой выбор на Дананге. Общая заполняемость рынка увеличилась на 13% по сравнению с 2013 годом и в настоящее время держится на уровне 66%.

Для россиян более привлекательна в плане частных иностранных инвестиций как раз курортная недвижимость. Реальный интерес предложение Вьетнама, скорее всего, вызовет у покупателей, проживающих на Дальнем Востоке, Сибири и Урале, тогда как жители европейской части страны больше заинтересованы в курортах Европы.

Тем не менее вполне может так сложиться, что частные инвестиции в курортную недвижимость примут "восточное направление" на фоне усугубляющейся геополитической обстановки на западе и развития отношений с востоком. При этом российского покупателя может оттолкнуть дороговизна предложения Вьетнама, вероятно, тамошним застройщикам все же придется умерить свои аппетиты, дабы не потерять клиентов.

Есть еще один показатель: каждый год увеличивается поток трудовых мигрантов из России. Зарубежные специалисты, как правило, дороги, а в лице россиян вьетнамский бизнес получает квалифицированный персонал по оптимальным для себя условиям. Увеличивается также и число желающих переехать во Вьетнам на ПМЖ. Привлекает таких людей, помимо местного колорита, дешевизна проживания, добавляет представитель Vingroup.

Догнать и обогнать Таиланд

Основным конкурентом Вьетнама в сфере инвестиций в недвижимость является Таиланд, однако Вьетнам более стабильная в политическом плане страна.

Пока Вьетнам не столь "раскручен" как курорт, вполне логично, что цены там ниже, чем в том же Таиланде. Так, если квадратный метр бизнес-класса в Ханое и Хошимине стоит в среднем 1,6-1,8 тысячи долларов, то в Бангкоке такое жилье продается в среднем примерно за 3,3 тысячи долларов за "квадрат".

Впрочем, эксперты не ждут скорой победы "коммунистического рая". "Вьетнаму придется пройти длительный путь, чтобы его курорты сравнялись по популярности с курортами всемирно известного Таиланда", - заключает Зингель.


РИА Новости