Cтоимость среднестатистической квартиры в китайском Шанхае сегодня равняется 45-ти среднегодовым зарплатам по стране. Ажиотаж, создаваемый вокруг китайской недвижимости последний десяток лет, по мнению экспертов, способен взорвать тот «мыльный пузырь», о котором много говорится в прессе. И этот «взрыв» может привести к новому рывку в развитии Китая. А вот инвесторам эксперты советуют воздержаться от вложений в недвижимость Поднебесья: риск инвестиционных потерь может быть достаточно велик.

История с продолжением

Бурное развитие экономики Китая началось 30 лет назад. За это время часть населения страны сумела накопить существенные средства. Однако в ориентированном на экспорт Китае потратить их было практически не на что. Самим китайцам были запрещены частные инвестиции за рубеж, в то время как банковские депозиты в стране характеризовались минимальными ставками, а фондовый рынок являлся крайне неустойчивым.

На таком фоне 15 лет назад правительство страны разрешило населению инвестировать в недвижимость, которая тут же стала едва ли не единственным достойным инвестиционным активом. Рынок недвижимости, словно губка, впитывал свободные средства, активизируя жилищное строительство.

«Строительству активно содействовало само правительство, увидевшее в строительстве один из инструментов развития экономики, – говорит президент Международного агентства недвижимости don Rock Станислав Зингель. – В реализацию различных строительных проектов, в том числе и инфраструктурных, было вложено 2 трлн долларов, что увеличило долю стройиндустрии Китая до 20-30% от общего объема экономики страны. Только новых городов в Китае появляется не менее 10-12 ежегодно, а в сфере строительства трудоустроено около 50 млн человек».

В стране, где большая часть населения живет на 2 доллара в день, гигантское жилищное строительство может быть ориентировано лишь на незначительную, но состоятельную часть граждан и коммерческие структуры, не являющиеся конечными пользователями жилья. Т.е. квартиры и дома в существенной части раскупались спекулянтами, единственным устремлением которых являлся бесконечный рост стоимости жилья. В результате их усилий стоимость среднестатистической квартиры в Шанхае сейчас равняется 45-ти среднегодовым зар-платам по стране.

«Вполне понятно, что все происходящее было заметно правительству страны, которое достаточно оправданно пыталось бороться с ростом цен на рынке недвижимости, – отмечет Станислав Зингель. – Но многие предпринимаемые правительством меры обладали лишь краткосрочным эффектом, и отмечаемая ныне активизация цен – это не что иное, как исчерпание действия одного из методов по сдерживанию рынка. Китайский рынок недвижимости, судя по всему, стоит на пороге коренных перемен. Проще говоря, продолжать ценовое ралли правительству нет смысла. Ведь спекулянты, сами того не ведая, выполнили свое предназначение, ниспосланное им свыше компартией. Спекулянты возвели миллионы пустующих квартир, которые сейчас-то и пригодятся для реализации масштабного плана урбанизации, который в контексте повышения внутреннего потребления предполагает переселение в города нищих жителей сельской глубинки. Вполне понятно, что у вновь приехавших средств на покупку жилья нет, но и у спекулянтов выбор невелик. Назревающая катастрофа дышит им в лицо. В этой ситуации на арену вновь выступит Коммунистическая партия Китая. До открытой конфискации, конечно, дело не дойдет. Но спекулянтов, скорее всего, вынудят сдать массу пустующих квартир на интересных условиях прибывшим трудовым резервам. И... назревающий спекулятивный пузырь на деле обернется новым экономическим рывком Китая. Исходя из этого, с китайской жилой недвижимостью лучше не экспериментировать – риск инвестиционных потерь очень велик».

Некоторые эксперты полагают, что сегодняшняя ситуация в Китае – признак надвигающегося кризиса, когда вслед за обвалом на рынке недвижимости обрушится теневая банковская система страны. Вместе с тем данная ситуация может повлечь за собой введение властями Китая новых ограничительных мер. Их цель – предот-вратить появление «пузыря» на рынке недвижимости. В предыдущий раз правительство Китая было вынуждено наложить ограничения на количество недвижимости, которую могли приобрести жители страны, а также увеличить стоимость при покупке второго жилья.

Рынок запретов и ограничений

С 2006 года правительство Китая последовательно ужесточает правила приобретения жилой и коммерческой недвижимости иностранными гражданами и компаниями. Так, например, иностранный гражданин может купить в Поднебесной лишь одну единицу жилья, да и то только для личного использования. Причем даже это разрешается приезжим лишь после того, как они год проучились или проработали в стране. При этом перед заключением сделки иностранцу придется получить разрешение специального контролирующего органа. Под ограничения не подпадают лишь жители Тайваня, Гонконга и Макао, а также этнические китайцы, проживающие за рубежом.

Иностранные компании могут приобретать коммерческую недвижимость Китая лишь через филиалы или совместные предприятия. Причем делать это можно лишь на территории населенного пункта, где размещен офис компании-покупателя. При этом так же, как и физические лица, иностранные компании должны представить письменные заверения о том, что объект приобретается лишь для использования в нуждах самой компании-покупателя.

«В дополнение к этому существует ряд иных ограничений, – отмечает Станислав Зингель. – Например, покупатели-иностранцы должны предоставить письменное заверение в том, что они не обладают на территории страны иными объектами недвижимости, кроме приобретаемого. При этом физические лица могут заключать сделки лишь от собственного лица. Расчеты по сделке должны проводиться лишь через уполномоченный для этого банк и т.д. Исходя из складывающейся ситуации, офисной недвижимостью Китая могут заинтересоваться крупные транснациональные компании. Рынок торговой недвижимости может привлечь крупные розничные сети, способные удовлетворить растущий внутренний спрос в стране. Сегмент складской недвижимости может быть привлекателен для международных компаний, занимающихся доставкой различных товаров и грузов. Говорить об интересе серьезных инвесторов к рынку жилой недвижимости Китая в ближайшее время не приходится».

Что касается потенциала покупки/аренды жилой и коммерческой недвижимости в Китае, эксперты отмечают, что рынок недвижимости в стране характеризуется высоким приростом капитальной стоимости, а не достойной арендной доходностью. Это вполне объясняется спекулятивным характером самого рынка. К тому же на нем иностранцам запрещена покупка объектов недвижимости для сдачи в аренду. Заключение сделок по покупке жилой недвижимости допускается лишь в случае эксплуатации объекта для собственных нужд граждан или компаний.

«Вместе с тем доходность, например, офисной недвижимости в Китае ниже, чем в Нью-Йорке, и фактически везде (за исключением Пекина) меньше, чем в Лондоне, – говорит Станислав Зингель. – Наименьший доход приносят офисы в Гонконге, где арендная доходность равняется лишь 2,7%, что является наименьшим значением среди всех крупных городов мира. В Шанхае и Пекине доходность офисов соответственно 4,4% и 4,6%. В Пекине средняя арендная доходность квартир – 2,3%. Города Шенджу и Гуанджоу характеризуются доходностью в размере 6,3% и 3,2% соответственно. В Шанхае арендное жилье генерирует доход в размере 2,9%, в то время как Шенджень показывает доходность жилой недвижимости в размере 2,7%».

Спекулятивно созданный спрос на китайскую недвижимость и «поднебесные» цены на жилье грозят обрушить рынок. Эксперты советуют: инвестировать в недвижимость Китая не время

В Китае цены в 100 обследуемых городах выросли на 6,8% в августе в годовом выражении. В июле показатель вырос на 7,9%. В месячном выражении цены выросли на 0,92%, тогда как в предыдущем месяце стоимость недвижимости выросла на 0,87%. Рост в августе может быть частично связан с ослаблением ограничений на рынке недвижимости в таких городах, как Вэньчжоу и Уху, отмечают эксперты. Средняя цена составила 10,442 тыс. юаней ($1702) за квадратный метр в августе по сравнению с 10,347 тыс. юаней в июле. В годовом выражении цены растут девятый месяц подряд. При этом цены на новые дома выросли на 1,08% в августе по сравнению с июлем. В годовом выражении показатель вырос на 11,2%.


Новости рынка недвижимости