Зарубежная недвижимость, продажа зарубежной недвижимости, агентство зарубежной недвижимости
              
Консультация по инвестициям - по телефону или в офисе
Рассылка "Инвестиции в недвижимость за рубежом"
Как инвестировать в недвижимость? Краткие рекомендации

Дома для престарелых

Дома для престарелых в Англии
Дома для престарелых в Германии
Дома для престарелых в Испании
Дома для престарелых в Нидерландах

Дома для престарелых как объект коммерческой недвижимости и арендного бизнеса

Рекомендуемая схема инвестирования в дома для престарелых =
        + новые или реновированные объекты недвижимости с надежными арендаторами
        + арендаторы – профессиональные управляющие компании,
           специализирующиеся на управлении домами престарелых
        + долгосрочные (15-20-летние и более) договоры аренды + опции продления договоров
        + индексация арендной ставки в зависимости от инфляции
        + банковское кредитование в размере до 60% от стоимости объекта
        + стабильный денежный поток и, следовательно, рост стоимости объекта
        + рентная доходность до 8% годовых
        + рентабельность инвестиций до 14% годовых (при условии кредитования)
не требует от инвестора:
        - управления коммерческой и административной деятельностью объекта
        - решения вопросов бухгалтерского и юридического сопровождения

Рекомендуемая схема инвестирования в дома для престарелых является комплексным инвестиционным решением, готовым арендным бизнесом «под ключ».


                Ниже по тексту Вы можете ознакомиться с информацией об инвестировании
                в дома престарелых за рубежом и конкретными объектами для инвестирования.

                Вы также можете оставить запрос на получение персональной консультации
                (по телефону или в Центральном офисе нашей компании)
                по инвестициям в дома престарелых в Европе и США:


                

Наиболее распространенный подход в функционировании дома для престарелых как объекта коммерческой недвижимости - это когда компания-оператор арендует у собственника подходящий объект жилой недвижимости, адаптируя его для нужд пенсионеров. Пенсионеры, арендуя комнаты или квартиры, расплачиваются напрямую с управляющей компанией. Управляющая компания, в свою очередь, регулярно платит арендную плату владельцу недвижимости.

Все более распространена практика, когда инвестор, построив специализированный жилой дом, сразу сдает его в аренду компании, специализирующейся на развитии домов для пенсионеров.

Таким образом, объект недвижимости, используемый для проживания пенсионеров, как правило, не принадлежит управляющей компании. В абсолютном большинстве случаев речь идет об аренде здания у собственника.

Арендовав объект недвижимости, управляющая компания привлекает для проживания в арендуемом объекте пенсионеров, самостоятельно устанавливая стоимость данного проживания и перечень услуг, оказываемых постояльцам. Из полученного дохода УК оплачивает собственнику здания арендные платежи.

Собственники домов для престарелых в Западной Европе и США способны заработать на аренде, выплачиваемой управляющими компаниями, в среднем 6-8% годовых.

Как правило, сроки аренды домов компанией-оператором существенно превышают сроки аренды отдельных помещений пенсионерами. Обычно компания-оператор заключает с собственником помещения 10-20-летние договоры аренды, но нередко и 30-летние договоры аренды.

Вместе с тем, финансирование арендных платежей не всегда осуществляется только самими пенсионерами. В ряде случаев в зависимости от степени необходимого ухода и иных факторов за них полностью или частично платят различные страховые и социальные организации или пенсионные фонды.

 

Например, в Германии все пенсионеры в зависимости от требующегося уровня ухода делятся на группы:
• в случае с наиболее простым уходом (Pflegestufe) пенсионер полностью и самостоятельно оплачивает свое пребывание в доме для престарелых.
• пенсионеры, нуждающиеся в уходе первой степени, например, в одном из домов для престарелых платят из своей пенсии только 1156 евро из необходимых 2188 евро. Оставшуюся часть в размере 1023 евро платит страховая касса (Pflegeversicherung)
• в случае с наиболее тщательным круглосуточным уходом страховщики оплачивают 1688 евро из необходимых 3178 евро. Остальное из своей пенсии доплачивает пенсионер

При этом содержание малоимущих пенсионеров в ряде случаев оплачивает отдел социального обеспечения.


Для справки:
• Средний возраст пенсионера, проживающего в европейском доме для престарелых, составляет 84 года. Наибольшая по доле группа постояльцев домов для престарелых в Европе – женщины, не имеющие детей и не состоявшие в брак
• Ежегодно количество постояльцев домов для престарелых увеличивается на 3-4%, что обуславливается общим старением населения

Причины инвестиционной привлекательности домов для престарелых

Основная причина привлекательности инвестиций в дома для престарелых - увеличивающаяся доля населения старше 65 лет. Платежеспособные лица данной категории являются потенциальными клиентами домов для престарелых. Чем больше таковых, тем перспективнее инвестиции.

Дома для престарелых в Европе – достойный, но специфический объект для инвестиций. Инвестирующим в данный сегмент недвижимости не приходится надеяться на резкий прирост капитальной стоимости или арендных ставок. Погоду здесь делают не спекулянты и свободный капитал, а социальная политика государств и размеры пенсий. Важную роль играет возраст выхода на пенсию, продолжительность жизни и количество самих пенсионеров по отношению к трудоспособному населению. Не стоит сбрасывать со счетов и культурные традиции той или иной страны. Ведь передача собственных родителей на попечение чужим, хотя и заботливым людям, поощряется не везде. Можно сказать, что сегмент домов для престарелых - один из наиболее консервативных на рынке коммерческой недвижимости.

Важным фактором стабильности этого сегмента коммерческой недвижимости является тот факт, что финансирование арендных платежей далеко не всегда осуществляется только самими пенсионерами. В ряде случаев в зависимости от степени необходимого ухода и иных факторов за них полностью или частично платят различные страховые и социальные организации или пенсионные фонды.

Как правило, сроки аренды домов компанией-оператором существенно превышают сроки аренды отдельных помещений пенсионерами. Обычно компания-оператор заключает с собственником помещения 10-20-летние договоры аренды, но нередко и 30-летние договоры аренды.

Доходность домов престарелых в странах Западной Европы и в США составляет в среднем 6-8% годовых. Это - выше доходности объектов жилой недвижимости и сопоставимо с доходностью удачных объектов офисной и торговой недвижимости.

В ближайшие 10-15 лет дома для престарелых в Европе и США продолжат оставаться весьма привлекательными объектами для инвестиций. Ведь доход владельцев домов для престарелых гарантируется социальной политикой государств и общим благосостоянием в обществе. И то и другое в Европе и США находится на достаточно высоком уровне.

Следствием высокой инвестиционной привлекательности домов для престарелых является то, что основными инвесторами в дома престарелых являются институциональные инвесторы - крупные пенсионные и инвестиционные фонды.

Таким образом, в условиях растущей средней продолжительности жизни в западно-европейских странах и в условиях растущей численности пенсионеров сегмент пенсионной недвижимости, безусловно, обладает высокой инвестиционной привлекательностью, поскольку гарантирует инвесторам стабильный доход 6-8% годовых в долгосрочной перспективе. При условии привлечения долгосрочного кредитования в западных банках рентабельность инвестиций в дома для престарелых составит 10-14% годовых на вложенный капитал.

В каких западных странах этот сегмент рынка наиболее развит

В странах Западной Европы и США в общем объеме рынка коммерческой недвижимости на сделки с пенсионной недвижимостью приходится доля порядка 3-5%.

В обще-мировом масштабе данный сегмент наиболее развит в США. 3 из 10 крупнейших REIT's фондов США инвестируют в данный класс активов, что свидетельствует о низких инвестиционных рисках. При этом 65% всех койко-мест в США принадлежит частным операторам, работающим на коммерческой основе. Это является вторым после Великобритании значением в мире. Общий объем инвестиций в пенсионную недвижимость США ежегодно составляет 3-5 млрд. долларов.

В Европе по объему инвестиций лидирует Великобритания, где годовой объем инвестиций в дома для престарелых составляет 2-3 млрд. долларов. Великобритания лидирует в мире по доле частных операторов, работающих с целью извлечения прибыли. К таковым в стране относится 70% компаний.

На втором месте в Европе по объему рынка находится Германия. Однако в Германии лишь 35% всех операторов работают с целью извлечения прибыли и являются частниками. Ежегодный объем инвестиций в данный класс активов составляет в стране около 400-500 млн. долларов, что значительно меньше, чем в США и Великобритании.

На третьем-четвертом местах в Европе находятся Франция и Испания. Инвестиционные объемы во Франции и Испании редко превышают 200 млн. долларов в год.

                Вы можете оставить запрос на получение персональной консультации
                по инвестициям в дома престарелых в Европе и США:


                

Порог входа при инвестициях в дома престарелых в Западной Европе и США

Имеющиеся на западно-европейском и американском рынке предложения, как правило, начинаются от 1 млн. евро.

Более качественные и крупные объекты можно приобрести по цене от 2 до 5 млн. евро и выше.

Как правило, финансовая состоятельность инвестора предопределяет выбор месторасположения приобретаемого дома. Состоятельные инвесторы предпочитают вкладывать средства в новые объекты на окраинах крупных мегаполисов, чьи устойчивые рынки труда генерируют высокооплачиваемых пенсионеров, которые, в свою очередь, способны оплатить сравнительно высокую стоимость сервисных услуг.

Инвесторы с более скромными возможностями предпочитают недорогие объекты в небольших городах, где более низкие пенсии компенсируются низкой стоимостью труда обслуживающего персонала и собственно самой недвижимости.

Рекомендации по инвестированию в дома для престарелых

• рекомендуется инвестировать в дома для престарелых только в странах с сильнейшими европейскими экономиками (Германия, Великобритания, Франция и т.д.) и США; не рекомендуется инвестировать в странах со слабыми экономиками и в развивающихся странах
• дом для престарелых должен находиться под управлением специализированной управляющей компании, которая имеет многолетний опыт управления подобными объектами пенсионной недвижимости
• дом для престарелых должен быть новым или полностью реновированным, чтобы минимизировать риск расходов на ремонт здания в средне-срочной перспективе
• оптимальная схема взаимоотношений между собственником здания и управляющей компанией – долгосрочный (15-20 и более лет) договор аренды, подразумевающий фиксированные арендные платежи, индексируемые в зависимости от инфляции
• инвестировать в доходные дома целесообразно с привлечением кредита в западном банке, поскольку долгосрочное кредитование в западных банках под низкий процент позволяет увеличить рентабельность инвестиций до 10-14% годовых на вложенный капитал

Gordon Rock на ТВ об инвестициях в дома престарелых

Программа "PRO Недвижимость" на канале "PRO Бизнес":
Инвестиции в дома престарелых в Европе и США









Поиск объекта по запросу

В случае, если Вас не заинтересовал ни один из предложенных на сайте объектов, мы сможем
найти для Вас объект недвижимости по Вашему индивидуальному запросу.

Поиск по запросу



Цикл передач на телевидении об инвестициях в недвижимость
Рассылка "Инвестиции в недвижимость за рубежом"
Подписка на рассылку "Новые предложения отелей на продажу"